Tin tức

Quy định quản lý sử dụng nhà chung cư theo thông tư 02/2016/TT-BXD

07/01/2023

Theo như Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì việc quản lý sử dụng nhà chung cư cần đáp ứng các Quy chế nhất định. Đặc biệt, Thông tư năm 2016 còn được sửa đổi, bổ sung thêm một số quy định khác so với Thông tư số 10/2015/TT-BXD ban hành năm 2015. Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần nắm rõ các quy định mới nhất về quản lý nhà ở chung cư để tránh việc vi phạm pháp luật không đáng có.

>>>> Tìm Hiểu Về: Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà chung cư

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

Căn cứ Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Xét đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,

Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016.

1. Những quy định chung về quản lý nhà ở chung cư

1.1 Phạm vi điều chỉnh

1. Quy chế được áp dụng với nhà chung cư có mục đích để ở cùng sử dụng hỗn hợp với các mục tiêu khác được quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (được gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm:

a) Nhà chung cư với mục đích thương mại;

b) Nhà chung cư xã hội, trừ những loại được quy định rõ ràng tại Khoản 2 Điều này;

c) Nhà chung cư được sử dụng để phục vụ tái định cư;

d) Nhà chung cư cũ thuộc quyền sở hữu của nhà nước đã được xây dựng, cải tạo lại.

2. Các quy định trong quy chế này được khuyến khích áp dụng đối với những khu nhà chung cư cũ do nhà nước sở hữu mà chưa có sự xây dựng, cải tạo lại. Những nhà chung cư xã hội dành cho các đối tượng học sinh, sinh viên và công nhân ở theo hình thức tập thể thì không nằm trong phạm vi áp dụng của luật này.

1.2 Đối tượng áp dụng

Quy chế này được áp dụng cho:

  • Các chủ đầu tư của dự án xây dựng, chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành khu nhà chung cư cũng là đối tượng áp dụng của các quy định trong luật này. 
  • Những cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư.
  • Những cá nhân, tổ chức khác có liên quan đến việc quản lý và sử dụng các khu nhà chung cư.

>>>> Tìm Hiểu Về: Chứng chỉ vận hành tòa nhà chung cư cần có theo nghị định

1.3 Giải thích từ ngữ

Sau đây là giải thích về một số thuật ngữ được sử dụng trong Quy chế này:

  1. Nhà chung cư là loại nhà ở được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 3 của bộ Luật Nhà ở.
  2. Tòa nhà chung cư chính là một khối nhà chung cư (có một hoặc nhiều đơn nguyên) được xây dựng theo quy hoạch có sẵn và hồ sơ dự án được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  3. Cụm nhà chung cư là tập hợp nhiều hơn một tòa nhà được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch có sẵn, hồ sơ dự án được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có cùng hình thức một hoặc nhiều chủ sở hữu.
  4. Nhà chung cư có mục đích để ở là tòa nhà được thiết kế, xây dựng và quy hoạch chỉ sử dụng cho mục đích này.
  5. Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là tòa nhà được thiết kế, xây dựng và quy hoạch để ở và các mục tiêu khác như làm văn phòng, dịch vụ hay thương mại.
  6. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ sở hữu vốn hoặc cá nhân, tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý, sử dụng nguồn vốn. Những cá nhân, tổ chức này sử dụng vốn để thực hiện quản lý xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và bộ luật khác có liên quan (sau đây gọi chung là chủ đầu tư).
  7. Chủ sở hữu nhà chung cư là người sở hữu căn hộ và diện tích những khu vực khác không thuộc căn hộ. 
  8. Người sử dụng nhà chung cư là người sở hữu đang trực tiếp sử dụng căn hộ hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn nhà và các phần diện tích khác trong nhà thông qua nhiều hình thức như thuê, mượn, ở nhờ. Các cá nhân, tổ chức này được ủy quyền quản lý, sử dụng căn hộ theo các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
  9. Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn nhà trong tòa nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật hiện hành (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ).
  10. Nhà chung cư có một chủ sở hữu là tòa nhà chỉ có duy nhất một người có quyền sở hữu đối với toàn bộ căn hộ và không có sự phân chia giữa  phần chung và riêng.
  11. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là tòa nhà có nhiều hơn một người có quyền chiếm hữu. Nhà này có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có sử dụng chung của các chủ sở hữu.
  12. Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, hệ thống các thiết bị, hạ tầng kỹ thuật được quy định rõ tại Khoản 2 Điều 100 của Luật này. Những yếu tố này thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu của nhà ở chung cư. 
  13. Phần sở hữu chung của khu căn hộ là phần diện tích và hệ thống các thiết bị được quy định rõ tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật này. Tuy nhiên, phần diện tích và các hệ thống này thuộc sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu khu căn hộ chung cư
  14. Phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại chính là phần diện tích, hệ thống các thiết bị được quy định rõ tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật này. Tuy nhiên, phần diện tích hay hệ thống này chỉ thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của chủ sở hữu của khu chức năng này.
  15. Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư chính là bộ phận diện tích, các công trình, hệ thống thiết bị, hạ tầng kỹ thuật thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư. Phần này bao gồm cả bể nước, bể phốt,máy phát điện, sân vườn công cộng (nếu có), máy bơm nước, và những thiết bị, công trình khác được xây dựng, thiết đặt theo thiết kế đã được phê duyệt trước để dùng chung cho nhiều tòa nhà trong cụm nhà chung cư.

1.4 Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

  1. Nhà chung cư phải được dùng chính xác với các tính năng, mục đích khi thiết kế và nội dung dự án đã được phê duyệt.
  2. Việc quản lý, sử dụng các tòa nhà chung cư phải được thực hiện dựa trên cơ sở tự nguyện cam kết và các thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vi phạm các quy định về nhà ở, các bộ luật có liên quan và đạo đức xã hội.  
  3. Việc đóng kinh phí để quản lý, vận hành tòa nhà chung cư được thực hiện theo những thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng với đơn vị quản lý hoạt động dựa trên các quy định Luật Nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư phải đảm bảo đúng với các quy định của pháp luật hiện hành.
  4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, chi phí quản lý vận hành, hoạt động cho Ban quản trị của tòa nhà và các khoản phí khác  có liên quan trong quá trình sử dụng căn hộ theo quy định của Quy chế này và các luật khác có liên quan. Đồng thời, chủ sở hữu, người sử dụng phải chấp hành đúng với các nội quy quản lý của nhà chung cư cùng những quy định khác của pháp luật về nhà ở.
  5. Ban quản trị tòa nhà chung cư sẽ là những người thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng thực hiện các quyền và trách nhiệm có liên quan đến việc quản lý nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Trong trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản lý theo Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng sẽ là tự thỏa thuận về những phương án kiểm soát, quản trị tòa nhà.
  6. Những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng căn hộ chung cư sẽ được giải quyết theo các quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và các điều luật khác có liên quan.
  7. Tất cả các hành vi vi phạm những quy định về quản lý, sử dụng căn hộ chung cư phải được xử lý kịp thời và nghiêm khắc, minh bạch theo quy định của pháp luật hiện hành.
  8. Khuyến khích các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị, chủ sở hữu và người dùng các căn nhà chung cư áp dụng những thành tựu khoa học kỹ thuật, công nghệ thông tin hiện đại trong quá trình quản trị, kiểm soát và vận hành tòa nhà. 

2. Nội dung quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

Nhà ở chung cư được quản lý theo quy chế của Luật Nhà ở và các bộ luật khác có liên quan. Sau đây là một số nội dung quan trọng về quy chế quản lý và sử dụng tòa nhà chung cư:

2.1 Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

1. Chủ sở hữu của các tòa nhà chung cư phải tạo lập, lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.

2. Chủ đầu tư chung cư phải có trách nhiệm lập hồ sơ về tòa nhà, bao gồm:

a) Hồ sơ dự án đầu tư để xây dựng tòa nhà chung cư đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ gồm có tài liệu pháp lý của dự án và giấy tờ về việc hoàn công theo đúng những quy định của pháp luật về xây dựng. Trong trường hợp tòa nhà chung cư bị thất lạc hồ sơ pháp lý và hoàn công thì phải lập tài liệu pháp lý đo vẽ lại căn hộ (gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt);

b) Quy trình để bảo trì tòa nhà chung cư sẽ do chủ vốn đầu tư tự tổ chức thiết lập và được phê duyệt theo các quy định của luật pháp về xây dựng;

c) Quy trình để bảo trì các thiết bị, máy móc thuộc phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư sẽ do nhà cung cấp các dụng cụ này thiết lập.

d) Bản vẽ mặt bằng khu vực để đậu xe do chủ đầu tư thiết lập trên cơ sở của hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt. Bản vẽ này phải phân định rõ giữa khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng của tòa nhà chung cư và khu vực để xe công cộng.

3. Việc lưu trữ hồ sơ của tòa nhà chung cư được quy định rõ tại Khoản 2 Điều này, cụ thể:

a) Chủ đầu tư phải có trách nhiệm về việc lưu trữ các hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này. Trong thời gian 20 ngày làm việc, kể từ khi Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý của nhà chung cư có văn bản để yêu cầu bàn giao lại nhà tài liệu pháp lý về nhà chung cư thì  người chủ đầu tư phải có trách nhiệm giao hai bộ hồ sơ được sao y từ bản chính được quy định tại Khoản 2 Điều này.

b) Sau khi nhận được bàn giao hồ sơ pháp lý của tòa nhà chung cư, Ban quản trị phải có trách nhiệm lưu trữ và quản lý những tài liệu này một cách cẩn thận. Trong trường hợp nhà chung cư bắt buộc phải có đơn vị chịu trách nhiệm quản lý vận hành theo quy định của pháp luật thì Ban quản trị phải cung cấp một bộ hồ sơ chi tiết đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị trên, trừ trường hợp đơn vị chính là chủ đầu tư.

c) Trong trường hợp đã quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà người chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ tòa nhà chung cư thì Ban quản trị phải có văn bản đề nghị đến Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh - nơi căn hộ tọa lạc để yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc chuyển giao hồ sơ.

Trong thời gian 5 ngày làm việc, kể từ khi nhận được văn bản đề nghị từ Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận phải tiến hành thanh tra, kiểm tra. Nếu chủ đầu tư chưa chuyển giao hồ sơ theo quy định thì phải đưa ra văn bản yêu cầu họ bàn giao hồ sơ. Trong thời gian 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản từ Ủy ban nhân dân cấp quận mà người chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo đúng yêu cầu thì sẽ bị xử lý theo các quy định của luật pháp về vấn đề xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và bắt buộc phải chuyển giao hồ sơ theo các điều luật trong quy chế này. 

4. Các chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư cần thực hiện các hành động kiểm tra, rà soát lại trang thiết bị, phân định rõ ràng phần sở hữu chung và riêng của căn hộ theo quy định trước khi bàn giao hồ sơ. Việc kiểm tra thực tế và bàn giao hồ sơ phải được thành lập biên bản theo xác nhận của các bên.. 

>>>> Xem Thêm: Mẫu hợp đồng quản lý tòa nhà chuẩn

2.2 Quản lý phần sở hữu riêng đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Các nội dung như diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu riêng của chủ được quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc bộ phận diện tích khác không thuộc nhà chung cư.

Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải cung cấp đầy đủ bản vẽ thiết kế kèm hèo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Luật này cho người mua, thuê.

2. Trong trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ được ký kết trước ngày quy chế này có hiệu lực thì việc xác định phần diện tích, các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu riêng và việc cung cấp các bản thiết kế xây dựng kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký. Trong trường hợp các quy định không được ghi rõ trong luật thì cần xác định theo những thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

3. Người chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể ủy quyền cho người khác quản lý phần tài sản của riêng mình một cách trực tiếp hoặc gián tiếp. Tuy nhiên, việc sử dụng phần sở hữu riêng này cần phải đảm bảo thực hiện đúng các tình năng thiết kế và mục đích đã được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền. Và điều này không thể gây ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của những người khác hay phần chung của cả tòa nhà chung cư.

2.3 Quản lý phần sở hữu chung đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, phần diện tích và các trang thiết bị thuộc sở hữu chung của tòa nhà chung cư cần được xác định và ghi rõ theo quy định của luật này tại Khoản 2 Điều 100. Danh mục phần sở hữu chung cần được đính kèm theo hợp đồng mua bán dựa trên những quy định của Quy chế này. Tất cả phần sở hữu chung đều phải được sử dụng đúng mục đích và tính năng đã được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Đối với các công trình phục vụ cho mục đích sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư mà phải bàn giao quyền quản lý cho Nhà nước theo phê duyệt trước đó thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm kiểm soát. Sau khi công trình được bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được giao trách nhiệm quản lý phải thực hiện việc kiểm soát, bảo trì và kiểm tra theo đúng mục đích, tính năng thiết kế đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.

3. Với những công trình được xây dựng để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư mà chủ đầu tư thực hiện để kinh doanh theo nội dung dự án đã được phê duyệt trước đó thì người chịu trách nhiệm góp vốn xây dựng có quyền kiểm soát, chịu trách nhiệm quản lý và bảo trì.

4. Đối với bộ phận sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ chung cư phải chịu trách nhiệm cùng quản lý. Nếu tòa nhà có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị này quyền kiểm soát phần sở hữu này. Trong trường hợp tòa nhà không có đơn vị quản lý thì quyền quản lý được giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc các đơn vị khác sở hữu phần chung này.

5. Đối với những bộ phận sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích là sử dụng hỗn hợp thì việc quản lý được thực hiện theo quy định sau đây:

Nếu không phân chia quyền sở hữu chung của khu văn phòng, thương mại, dịch vụ thì các chủ sở hữu căn hộ phải có trách nhiệm cùng quản lý. Việc quản lý và vận hành quyền sở hữu chung được quy định rõ trong khoản 4 điều 7 Luật này.

Nếu tách biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, thương mại, dịch vụ thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm quản lý phần chung của căn hộ. Việc quản lý, vận hành quyền sở hữu chung của tòa nhà được thực hiện theo Khoản 4 Điều 7 Luật này.

Đơn vị quản lý vận hành sẽ chịu trách nhiệm kiểm soát phần sở hữu chung của khu văn phòng, thương mại, dịch vụ. Nếu tòa nhà không có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu khu chức năng này sẽ chịu trách nhiệm kiểm soát. 

Các chủ nhà chung cư chịu trách nhiệm quản lý với phần sở hữu chung của tòa nhà. Việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định trong Khoản 4 Điều 7 Luật Nhà ở.

6. Nhà sinh hoạt công cộng của nhà chung cư do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị hay đơn vị quản lý vận hành thực hiện việc kiểm soát theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

7.  Với các chủ sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm sẽ thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần chung này.

8. Nếu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ được ký kết trước ngày có hiệu lực của quy chế này thì việc xác định quyền sở hữu chung của căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật và nhà ở tại thời điểm ký. Trong trường hợp những quy định này không được ghi rõ trong pháp luật về nhà ở thì việc xác định này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2.4 Quy định quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

Nơi đỗ xe của tòa nhà chung cư được xây dựng dựa trên tiêu chuẩn và hồ sơ được phê duyệt. Nơi đỗ xe có thể được bố trí tại tầng hầm ngầm hay tầng một tại bộ phận diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Nơi này phải được xác định và ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chỗ để xe. Chỗ để xe phải được sử dụng đúng với mục đích của nội dung dự án đã được phê duyệt theo đúng quy định của Luật Nhà ở.

2. Với những nhà chung cư có một chủ thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ nhưng phải được sử dụng theo đúng dự án đã được phê duyệt trước đó. Nếu tòa nhà có đơn vị quản trị vận hành thì đây sẽ chịu trách chịu quản lý chỗ để xe. Trong trường hợp tòa nhà không có một đơn vị quản trị vận hành thì chủ sở hữu có thể tự quản lý hay thuê một bên thứ 3 thực hiện việc này.

3. Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung thì do đơn vị quản trị vận hành thực hiện quản lý. Trong trường hợp tòa chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị quyết định giao cho Ban này hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để chịu trách nhiệm kiểm soát. Nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu sẽ phải thống nhất tự tổ chức hay thuê đơn vị khác thực hiện việc kiểm soát chỗ để xe này.

4. Với nơi đỗ xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì cần thực hiện theo các quy định sau:

- Người mua căn hộ quyết định mua hay thuê nơi để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu tòa nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

- Trường hợp tòa chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn nhà có nhu cầu mua hoặc thuê nơi này thì chủ đầu tư phải giải quyết vấn đề bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, chủ sở hữu cũng phải đảm bảo nguyên tắc là mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong tòa chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng nơi đỗ xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn nhà hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà.

- Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ nơi để xe ô tô dành cho tất cả căn hộ thì chủ đầu tư sẽ giải quyết bán, cho thuê chỗ này dựa trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau. Trong trường hợp những người mua của căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư sẽ giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua hay thuê nơi này.

- Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể được ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng. Tiền thuê nơi đỗ xe được trả hàng tháng hoặc định kỳ, tiền mua thì được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận giữa các bên. Trong trường hợp thuê chỗ để xe thì các bên thỏa thuận trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, phí trông giữ xe. Trong trường hợp mua chỗ để xe thì người mua sẽ phải là người đóng kinh phí quản lý vận hành, phí trông giữ xe theo các quy định của pháp luật và theo thỏa thuận trong hợp đồng với nhà cung cấp dịch vụ.

- Người mua chỗ để xe ô tô nếu muốn chuyển nhượng hoặc cho thuê chỉ được nhượng lại cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng căn hộ chung cư đó hoặc chủ cho đầu tư;

- Nếu người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô thì các bên phải xác nhận rõ trong hợp đồng là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được tính chi phí xây dựng nơi này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ. Trong trường  hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính giá mua, thuê riêng với giá khi thuê mua căn nhà.

- Chỗ để xe ô tô do đơn vị quản trị vận hành thực hiện quản lý. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu sẽ phải tự quản lý hoặc thuê các bên khác thực hiện việc này.

5. Việc quản lý nơi đậu xe công cộng của tòa nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:

- Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý;

- Trường hợp nơi để xe thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì đây là người có trách nhiệm quản lý. Nếu chủ sở hữu của khu chức năng văn phòng, thương mại, dịch vụ thuê từ chủ đầu tư thì việc quản lý được thực hiện theo thỏa thuận được xác định rõ trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

- Nếu nơi đậu xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án đã được phê duyệt thì đơn vị được giao quyền quản lý có trách nhiệm kiểm soát chỗ để xe này.

6. Các tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe có trách nhiệm đóng kinh phí cho việc quản lý vận hành và thực hiện bảo trì thường xuyên. Trong trường hợp thuê nơi đỗ xe thì trách nhiệm bảo trì được thực hiện dựa theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

>>>> Xem Thêm: Cách quản lý bãi giữ xe thông minh, an toàn

2.5 Xây dựng bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở chung cư

1. Tất cả các căn hộ chung cư thuộc phạm vi áp dụng của luật này đều phải xây dựng nội quy quản lý sử dụng có các nội dung được quy định trong Khoảng 2 Điều 9 Luật Nhà ở. Các chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư dựa vào mẫu của Bản nội quy được quy định trong quy chế này để tham khảo và xây dựng cho phù hợp với từng tòa nhà, cụm chung cư.

2. Một số nội dung chủ yếu của bản nội quy quản lý sử dụng nhà ở chung cư:

  • Quy định này áp dụng cho các đối tượng chủ sở hữu, người sử dụng, tạm trú và khách ra vào tòa nhà.
  • Một số hành vi bị nghiêm cấm thực hiện trong khi sử dụng tòa nhà chung cư và việc xử lý các sai phạm về nội quy quản lý trong căn hộ.
  • Quy định rõ về vấn đề sử dụng phần sở hữu chung của chung cư.
  • Quy định về việc sửa chữa, thay thế các thiết bị hư hỏng trong phần sở hữu riêng và cách xử lý khi xảy ra sự cố trong nhà chung cư. 
  • Các quy định về việc phòng, chống cháy nổ trong khu dân cư.
  • Các quy định về vấn đề khai thác thông tin có liên quan đến việc sử dụng căn hộ chung cư.
  • Quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu và người sử dụng tòa nhà chung cư.
  • Một số quy định khác tùy vào đặc điểm của từng tòa nhà.

3. Trong trường hợp hội nghị nhà chung cư lần đầu chưa được tổ chức thì chủ đầu tư là người có trách nhiệm xây dựng bản nội quy theo quy định tại Khoản 1, 2 điều 9 luật Nhà ở. Bản nội quy cần được đính kèm trong các hợp đồng thuê, mua căn hộ và công bố công khai tại khu vực sinh hoạt công cộng, sảnh thang và khu vực lễ tân của khu nhà chung cư.

4. Bản nội quy cho chủ đầu tư lập có thể được xem xét, sửa đổi và bổ sung trong hội nghị nhà chung cư. Các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của pháp luật và quy định của bộ luật này.

Sau khi hội nghị nhà chung cư lần đầu hoàn thành, với trường hợp không thành lập Ban quản trị thì người đại diện quản lý nhà chung cư chịu trách nhiệm công khai bản nội quy nhà tại khu vực sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà.

>>>> Chi Tiết: Nội quy quản lý nhà chung cư bao gồm các quy định gì?

2.6 Công tác quản lý vận hành nhà chung cư

1. Sau đây là một số hoạt động quản lý vận hành khu nhà chung cư:

- Điều khiển, duy trì khả năng hoạt động, bảo trì thường xuyên thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống báo, chữa cháy, các dụng cụ phòng chống cháy nổ, các thiết bị dự phòng và một số máy móc khác thuộc sở hữu chung của tòa nhà.

- Cung cấp đầy đủ các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường xung quanh, thu gom rác thải, chăm sóc cây cảnh, diệt côn trùng và một số dịch vụ khác đảm bảo cho sự hoạt động bình thường của cả tòa nhà chung cư.

- Một số công việc khác có liên quan.

2. Nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành thì đây là nơi thực hiện tất cả các công việc được quy định như trên. Các chủ sở hữu và người sử dụng không được thuê riêng dịch vụ để thực hiện việc quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà có thể ký kết hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc đảm bảo hoạt động bình thường của tòa nhà nhưng phải đảm bảo các nhiệm vụ được thực hiện theo đúng nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị khu nhà chung cư.

2.7 Quy định bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư

1. Các hoạt động bảo dưỡng, bảo trì nhà chung cư bao gồm kiểm tra, kiểm định chất lượng, sửa chữa định kỳ, duy trì các hoạt động phòng cháy chữa cháy, thay thế một số linh kiện nhỏ và thiết bị được sử dụng chung cho cả tòa nhà chung cư.

2. Chủ sở hữu của tòa nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và góp thêm kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện các hoạt động nhằm duy trì sự hoạt động cho phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Nếu có bất cứ hư hỏng về phần sở hữu riêng gây ảnh hưởng đến phần chung thì chủ sở hữu sẽ có trách nhiệm sửa chữa những lỗi đó. Nếu chủ sở hữu không thực hiện việc sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người chịu trách nhiệm kiểm soát tòa nhà có quyền tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ ngưng cung cấp điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này. Trong trường hợp xảy ra hư hỏng ở phần sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần đó có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị vận hành, thi công thực hiện phần sửa chữa này được dễ dàng hơn. 

3. Nhiệm vụ bảo trì phần xây dựng của ngôi nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực thực hiện theo quy định của pháp luật. Việc bảo trì các hệ thống trang thiết bị phải được thực hiện bởi đơn vị có năng lực tương ứng với công việc này. Trong trường hợp đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê họ thực hiện việc này.

4. Trong thời điểm hội nghị chung cư lần đầu chưa được thực hiện, việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa chung cư được thực hiện theo quy định tại Điểm b, c, Khoản 2 Điều 5 của luật này.

5. Sau khi tổ chức hội nghị chung cư lần đầu, việc bảo trì các bộ phận sở hữu chung được thực hiện theo quy trình được quy định tại Điểm b, c, Khoản 2, Điều 5 của bộ luật này. Kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị thông qua theo quy định của Luật Nhà ở. Trong trường hợp xảy ra hư hỏng đột xuất hay do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị của tòa nhà chung cư quyết định bảo trì theo đúng các quy định của quy chế này và các bộ luật khác có liên quan. Tuy nhiên, việc này phải được báo cáo tại hội nghị nhà chung cư gần nhất.

6. Việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư cũng được thực hiện theo quy định tại mục 4 Chương 3 của Quy chế này.

>>>> Tham Khảo Thêm: Bảo trì tòa nhà là gì? Quy trình & chi phí bảo trì

3. Tổ chức công tác quản lý nhà ở chung cư

Sau đây là một số quy định về công tác tổ chức quản lý nhà ở chung cư:

3.1 Hội nghị nhà chung cư

1. Trong trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị tòa nhà chung cư chính là cuộc họp giữa đại diện giữa chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ. 

2. Với các nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là cuộc họp giữa đại diện chủ sở hữu các căn hộ hay người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự.

3. Hội nghị nhà chung cư có quyền đưa ra các quyết định về những nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng căn hộ theo quy định của luật Nhà ở tại Điều 102 và Quy chế này. 

>>>> Chi Tiết Hơn: Hội nghị nhà chung cư là gì? Cách thức tổ chức

3.2 Ban quản trị nhà chung cư

1. Với chung cư có nhiều chủ sở hữu thì ban quản trị là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình được quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này. Ban quản trị được bầu trong hội nghị nhà chung cư để thực hiện các nhiệm vụ, trách nhiệm pháp lý được quy định rõ trong Khoản 1, 2 Điều 41 của Quy chế này..

2. Đối với những tòa nhà chung cư có một hay nhiều chủ sở hữu mà có quy mô dưới 20 căn hộ thì hội nghị quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không. Trong trường hợp hội nghị quyết định thành lập ban quản trị thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức được quy định cụ thể như sau:

- Nếu nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị không có tư cách pháp nhân, không có con dấu. Ban quản trị hoạt động theo mô hình được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 18 và thực hiện các quyền lợi, nghĩa vụ theo KHoản 2 Điều 41 của Quy chế này.

- Nếu nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình, nguyên tắc hoạt động sẽ tuân theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 của Quy chế này.

3. Ban quản trị của nhà chung cư có nhiệm kỳ hoạt động là 3 năm và được bầu lại tại hội nghị chung cư thường niên trong năm cuối nhiệm kỳ, trừ khi cuộc họp hội nghị thường niên bất thường để bầu thay thế.

4. Nếu các quyết định được Ban quản trị đưa ra vượt quá quyền hạn cho phép tại Điều 41 của Quy chế này thì xem như không có giá trị về mặt pháp lý. Trong trường hợp quyết định gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức thì thành viện ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.

5. Nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì Ban quản trị không được quyền thuê người lao động, không được phép thành lập các bộ phận trực thuộc. Nếu chung cư không yêu cầu có đơn vị quản lý vận hành thì Ban quản trị được quyền thuê các dịch vụ riêng biệt để kiểm soát các hoạt động của nhà  chung cư. Các thành viên của Ban quản trị chịu trách nhiệm thực hiện các công việc được phân công theo quy định hoạt động của Ban.

6. Kinh phí hoạt động của Ban quản trị là do sự đóng góp hàng năm của chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ dựa trên quyết định của hội nghị nhà chung cư. Phần kinh phí này được xác định rõ trong quy chế hoạt động của Ban quản trị và được quản lý thông qua tài khoản của Ban này. Các kinh phí phải được Ban quản trị sử dụng đúng với mục đích, không được dùng cho hoạt động kinh doanh. Đồng thời, các khoản thu, chi đều phải được báo cáo tại hội nghị nhà chung cư định kỳ.

7. Mức thù lao được nhận của các thành viên Ban quản trị là do chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Sự đóng góp này phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng tòa nhà và từng địa phương khác nhau, trừ khi thành viên của Ban quản trị từ chối việc nhận thù lao.

Nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định thì chủ sở hữu và những người sử dụng tòa nhà có trách nhiệm đóng khoản thù lao để chi trả cho Ban quản trị thông qua tổ chức này. Khoản tiền này không được hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Trong trường hợp nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành thì thù lao này sẽ do Ban quản trị tòa nhà chung cư chịu trách nhiệm thu và chi trả lại cho các thành viên.

>>>> Tìm Hiểu Thêm: Ban quản lý tòa nhà là gì? Gồm những ai

3.2 Tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư có thể là chủ đầu tư dự án hoặc các đơn vị khác có đủ điều kiện về năng lực, chức năng theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.

2. Khi hội nghị nhà chung cư lần đầu chưa tổ chức thì chủ đầu tư là đơn vị chịu trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành tòa nhà. Trong trường hợp tòa nhà chung cư có đơn vị vận hành mà chủ đầu tư không sở hữu đủ các điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định thì phải thuê đơn vị có đủ các yếu tố theo quy định để thực hiện việc quản lý.

3. Sau khi hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức, việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành được thực hiện theo các quy định như sau:

- Trường hợp nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư tự quyết định thực hiện điều này theo hình thức tự quản hoặc thuê những đơn vị có đầy đủ các điều kiện về chức năng, năng lực để hoàn thành việc này.

- Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành mà chủ đầu tư có đầy đủ tất cả các điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định và có nhu cầu tham gia vào công việc này thì Ban quản trị và chủ đầu tư sẽ thương thảo để tiếp tục ký kết hợp đồng cho dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành mà chủ đầu tư không có đủ các chức năng, năng lực hoặc có đủ các điều kiện nhưng không tham gia hoặc chủ đầu tư tham dự vào nhưng không đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng thì hội nghị sẽ quyết định lựa chọn những đơn vị khác hội tụ đủ các yếu tố để thực hiện công việc này..

4. Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có thể có một đơn vị quản lý vận hành bộ phận sở hữu chung của tòa nhà. Đối với các cụm chung cư thì có thể tồn tại một đơn vị quản lý vận hành chung hay nhiều nhóm riêng để thực hiện cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Nếu trong mỗi tòa nhà cho một cụm đơn vị quản lý vận hành riêng biệt thì Ban quản trị sẽ thống nhất việc kiểm soát chung các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng cho phần sở hữu chung cho cụm nhà.

5. Đơn vị quản lý vận hành có thể ký kết hợp tác với các doanh nghiệp chuyên cung cấp dịch vụ này những phải chịu trách nhiệm về chất lượng theo nội dung hợp đồng đã ký với Ban quản trị.

3.4 Bảo trì nhà chung cư

- Các chủ sở hữu của căn hộ chung cư phải có trách nhiệm bảo trì, duy trì hoạt động của phần riêng và đóng góp kinh phí để bảo dưỡng cho những tài sản chung. Việc này nhằm duy trì chất lượng và đảm bảo sự an toàn của căn hộ trong quá trình sử dụng.

- Phần sở hữu riêng khi bảo trì lưu ý không được làm ảnh hưởng đến các phần của các người chủ khác và các thiết bị, hệ thống thuộc quyền sở hữu chung của tòa nhà chung cư.

- Việc bảo trì của tòa nhà chung cư xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp được thực hiện theo kế hoạch do hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình được quy định trong Quy chế này.

- Cùng một số quy định khác về bảo trì nhà chung cư trong Điều 32 của Quy chế này.

4. Quyền và trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan

- Chủ đầu tư có nghĩa vụ thu kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung và bàn giao lại cho Ban quản trị nhà chung cư theo đúng quy định của pháp luật và quy chế này.

- Chủ đầu tư là người chủ trì hội nghị nhà chung cư lần đầu, có quyền cử người tham gia vào Ban quản trị, tham gia biểu quyết trong cuộc họp nếu còn sở hữu bất cứ căn hộ, phần diện tích nào khác trong tòa nhà.

- Chủ đầu tư có nghĩa vụ mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định của phòng cháy chữa cháy và những điều luật về bảo hiểm có liên quan.

- Cùng với một số quyền và trách nhiệm của các đối tượng khác theo các điều luật trong Mục 5 của Quy chế này.

Bên cạnh đó, việc quản lý sử dụng nhà chung cư còn được quy định với các điều luật khác như:

- Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Điều khoản chuyển tiếp

- Quy định về tổ chức thực hiện

Trên đây, VISAHO đã trình bày các quy định về việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Hy vọng quý độc giả đã có những thông tin hữu ích trong việc quản lý nhà ở chung cư.

>>>> Thông Tin Hữu Ích:

0 bình luận Quy định quản lý sử dụng nhà chung cư theo thông tư 02/2016/TT-BXD

TVQuản trị viênQuản trị viên

Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm

Trả lời.
Thông tin người gửi
bình luận
Nhấn vào đây để đánh giá
Thông tin người gửi
30.280 +

Khách hàng tin tưởng sử dụng dịch vụ

71

Năm kinh nghiệm trong lĩnh vực

289 +

Nhân viên và chuyên gia

89 +

Đối tác lớn trong và ngoài nước

Đầu trang

Số điện thoại
0.04948 sec| 2833.836 kb