Phí quản lý chung cư 2026: Cách tính, mức phí và quy định mới

Phí quản lý chung cư năm 2026 tại Hà Nội dao động từ 700 - 16.500 đồng/m²/tháng, còn mức phí thực tế tại TP.HCM phổ biến khoảng 7.000 – 30.000 đồng/m²/tháng, các dự án cao cấp có thể lên đến 200.000 đồng/m²/tháng. Mức phí cụ thể được xác định dựa trên đơn giá dịch vụ quản lý và diện tích sử dụng của căn hộ. Bài viết dưới đây của VISAHO - đơn vị quản lý tòa nhà theo tiêu chuẩn Nhật Bản sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính, các khoản bao gồm và không bao gồm trong phí quản lý chung cư.

1. Phí quản lý chung cư là gì?

Phí quản lý chung cư là khoản tiền chủ sở hữu hoặc người sử dụng căn hộ đóng định kỳ hằng tháng để chi trả cho hoạt động quản lý, vận hành và duy trì phần sở hữu chung của tòa nhà. Khoản phí thường được tính bằng đơn giá dịch vụ quản lý × diện tích sử dụng của căn hộ.

Về mức phí, Hà Nội áp dụng khung giá 700 - 16.500 đồng/m²/tháng, còn TP.HCM áp dụng khung giá 7.000 - 30.000 đồng/m²/tháng, tùy loại hình chung cư. Mức phí thực tế tại từng dự án có thể khác nhau tùy tiêu chuẩn dịch vụ và thỏa thuận giữa các bên.

2. Phí quản lý chung cư bao gồm và không bao gồm những gì?

Phí quản lý chung cư được sử dụng cho các hoạt động cần thiết để duy trì vận hành bình thường của tòa nhà, trong đó có:

• Vận hành hệ thống kỹ thuật: Thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy và chữa cháy cùng các thiết bị thuộc phần sở hữu chung.
• An ninh: Dịch vụ bảo vệ và đảm bảo an ninh tại khu vực chung.
• Vệ sinh: Dọn dẹp hành lang, sảnh, khu vực công cộng và thu gom rác thải.
• Cảnh quan: Chăm sóc cây xanh, vườn hoa và kiểm soát côn trùng.
• Các hoạt động vận hành khác: Những công việc cần thiết theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Nhà ở 2014, Giá quản lý chung cư không bao gồm các khoản sau:

• Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung;
• Chi phí trông giữ xe;
• Chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, và thông tin liên lạc;
• Các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho nhu cầu sử dụng riêng của chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư.

3. Phí quản lý chung cư dùng để làm gì?

Mục đích của phí quản lý vận hành chung cư là để đơn vị quản lý vận hành bất động sản thực hiện các công việc như:

• Vận hành, duy trì hoạt động và bảo dưỡng định kỳ hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, thiết bị chữa cháy, các thiết bị dự phòng, và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà hoặc cụm nhà chung cư;
• Cung cấp các dịch vụ như bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác để đảm bảo chung cư hoạt động bình thường;
• Thực hiện các công việc liên quan khác.

Mục đích của phí quản lý vận hành chung cư

>>>> Đăng Ký Ngay: Dịch vụ quản lý tòa nhà chất lượng cao, chuẩn Nhật Bản

4. Cách tính phí quản lý vận hành chung cư

Cách tính phí quản lý vận hành chung cư:

Mức phí quản lý vận hành chung cư = Giá dịch vụ quản lý vận hành x Diện tích (m²) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư

Lưu ý:

Chung cư nhiều chủ sở hữu, thì Giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ:

1. Tuân theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nếu chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư
2. Giá sẽ được quyết định bởi Hội nghị nhà chung cư nếu đã tổ chức Hội nghị

Nếu chung cư một chủ sở hữu, Giá dịch vụ quản lý vận hành sẽ được thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng.

Cách tính phí quản lý vận hành chung cư

5. Khung giá quản lý chung cư tại Hà Nội và TP.HCM năm 2026

Mức phí quản lý chung cư thực tế không có một mức cố định cho tất cả dự án. Theo quy định, khung giá do địa phương ban hành là cơ sở để áp dụng trong một số trường hợp nhất định, còn mức phí tại từng chung cư có thể được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Khi các bên không thỏa thuận được mức giá, khung giá do UBND địa phương ban hành có thể được áp dụng theo quy định.

5.1. Khung giá quản lý chung cư tại Hà Nội

Theo Quyết định 25/2026/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 23/02/2026, Hà Nội quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo diện tích sàn thông thủy như sau:

Khung giá này chưa bao gồm bảo hiểm cháy nổ, thù lao thành viên Ban quản trị và các khoản thu từ dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, truyền hình cáp, internet hoặc các dịch vụ cao cấp khác.

Đáng lưu ý, đây là khung giá làm cơ sở áp dụng trong các trường hợp theo quy định, không có nghĩa mọi chung cư tại Hà Nội đều phải thu đúng mức tối đa 16.500 đồng/m²/tháng. Mức phí cụ thể còn phụ thuộc vào thỏa thuận và tiêu chuẩn dịch vụ của từng dự án.

5.2. Khung giá quản lý chung cư tại TP.HCM

Theo Quyết định 86/2024/QĐ-UBND, khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại TP.HCM được tính theo m² thông thủy/tháng:

Khung giá trên được áp dụng đối với nhà chung cư thuộc tài sản công và làm cơ sở tham khảo khi các bên thỏa thuận giá dịch vụ đối với nhà chung cư không thuộc tài sản công hoặc khi phát sinh tranh chấp về giá. Nếu giá đã được thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư hoặc đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua thì khung giá này không áp dụng.

Mức giá trong khung chưa bao gồm kinh phí bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, phí trông giữ xe, điện, nước sinh hoạt, truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao Ban quản trị và các dịch vụ phục vụ nhu cầu riêng; đồng thời chưa bao gồm thuế GTGT nếu có.

5.3. Phí quản lý chung cư thực tế có thể cao hơn khung giá

Khung giá của UBND địa phương không phản ánh toàn bộ mức phí đang được thu trên thị trường, đặc biệt tại các dự án cao cấp. Theo khảo sát được Báo Thanh Niên công bố tháng 8/2026, nhiều chung cư tại TP.HCM đang thu khoảng 11.000 – 30.000 đồng/m²/tháng tùy phân khúc; Empire City khoảng 25.000 - 35.000 đồng/m²/tháng, Metropole Thủ Thiêm khoảng 38.500 đồng/m²/tháng và Grand Marina Saigon khoảng 260.000 đồng/m²/tháng.

Tại Hà Nội, Thanh Niên cũng ghi nhận trường hợp Lancaster Luminaire tăng phí quản lý từ 19.500 lên 24.300 đồng/m²/tháng, chưa bao gồm VAT. Những mức này cho thấy phí thực tế tại một số dự án có thể cao hơn đáng kể so với khung giá do địa phương ban hành, đặc biệt khi dự án cung cấp tiêu chuẩn dịch vụ cao cấp.

Vì vậy, khi tham khảo phí quản lý chung cư, cần phân biệt giữa khung giá do UBND địa phương ban hành và mức phí thực tế tại từng dự án. Mức phí cuối cùng phụ thuộc vào thỏa thuận, quy mô tòa nhà, tiêu chuẩn dịch vụ, hệ thống kỹ thuật và các tiện ích được cung cấp.

Nguồn: https://thanhnien.vn/tranh-cai-phi-quan-ly-nha-chung-cu-185260809180844704.htm

6. Các câu hỏi thường gặp về phí quản lý chung cư

6.1. Mức phí quản lý chung cư được tính theo diện tích nào?

Mức phí quản lý được tính theo mỗi mét vuông (m2) của diện tích thông thủy trong căn hộ chung cư được sử dụng. Trong đó, diện tích thông thủy bao gồm cả tường ngăn và các phần bên trong căn hộ, diện tích ban công nhưng không tính phần tường bao, tường phân chia căn hộ.

Mức phí quản lý vận hành chung cư tại Hà Nội và Hồ Chí Minh hiện nay

6.2. Phí quản lý chung cư có chịu thuế GTGT không?

Phí quản lý tòa nhà chung cư là một trong các khoản phí phải chịu thuế giá trị gia tăng là 10%. Ban quản lý chung cư sẽ là chủ thể thu và tính thuế để nộp theo quy định của pháp luật hiện hành. Ngoài ra, khi đóng thuế giá trị gia tăng, chủ thể nộp thuế cũng sẽ nhận được hóa đơn đúng với pháp luật đã quy định.

Phí quản lý tòa nhà chung cư phải chịu 10% thuế GTGT

Phí quản lý chung cư là khoản chi phí định kỳ để duy trì hoạt động vận hành, an ninh, vệ sinh, hệ thống kỹ thuật và các khu vực sử dụng chung của tòa nhà. Mức phí không cố định mà phụ thuộc vào diện tích sử dụng, tiêu chuẩn dịch vụ và thỏa thuận tại từng dự án. Khung giá do địa phương ban hành có thể được sử dụng làm cơ sở tham khảo hoặc áp dụng trong những trường hợp theo quy định.

Khi tìm hiểu phí quản lý chung cư, cư dân nên kiểm tra rõ mức phí, các hạng mục dịch vụ đã bao gồm và những khoản thu riêng để chủ động dự toán chi phí sinh hoạt. Với kinh nghiệm quản lý và vận hành bất động sản theo tiêu chuẩn Nhật Bản, VISAHO cung cấp giải pháp quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, hướng đến môi trường sống an toàn, tiện nghi và vận hành hiệu quả.

Liên hệ VISAHO để được tư vấn giải pháp quản lý vận hành phù hợp với quy mô và tiêu chuẩn của từng dự án.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở chính: 12A, tòa VIGLACERA TOWER, số 1 Đại lộ Thăng Long, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội
• Chi nhánh TP.HCM: Tầng 6 Tòa Miss AoDai, 21 Nguyễn Trung Ngạn, Tp Hồ Chí Minh
• Website: https://visaho.vn/
• Hotline: 024 3221 6336

>>>> Không Nên Bỏ Qua:

• Đơn vị quản lý nhà chung cư Hồ Chí Minh chuyên nghiệp
• Công ty quản lý nhà chung cư Hà Nội chất lượng cao, uy tín