Quỹ Bảo Trì Chung Cư Là Gì? Quy Định Mức Đóng 2% Mới 2026

1. Quỹ bảo trì chung cư là gì?

Quỹ bảo trì chung cư (hay kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) có thể được hiểu là khoản tiền đóng góp bắt buộc nhằm phục vụ công tác kiểm tra, duy trì, bảo dưỡng, sửa chữa và thay thế các hạng mục thuộc phần sở hữu chung.

Một số lưu ý về quỹ bảo trì chung cư:

• Nghĩa vụ đóng và kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư do chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua, người mua, thuê mua phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán, cho thuê mua. Khoản tiền này được tính riêng với giá bán, giá thuê mua và phải được quy định cụ thể trong hợp đồng.
• Hạng mục sở hữu chung được bảo trì: Theo Điều 34 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được dùng để:

  • Bảo trì các hạng mục, trang thiết bị và phần diện tích thuộc sở hữu chung theo khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, gồm: phần diện tích ngoài sở hữu riêng, nhà sinh hoạt cộng đồng; không gian, kết cấu chịu lực (khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm...); trang thiết bị dùng chung (hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, thoát nước, bể phốt, thu lôi, phòng cháy chữa cháy...).
  • Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư (trừ hệ thống dùng cho mục đích công cộng hoặc thuộc diện bàn giao cho Nhà nước, chủ đầu tư quản lý) và các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư (sân chung, vườn hoa, công viên...) không thuộc diện đầu tư kinh doanh hoặc bàn giao cho Nhà nước.
  • Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh cho hệ thống nước thải.
  • Các hạng mục, trang thiết bị khác thuộc sở hữu chung theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, theo pháp luật về nhà ở hoặc do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

• Nội dung công tác bảo trì: Điều 32 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đính kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung bao gồm: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy và các phần sở hữu chung khác; thay thế linh kiện hoặc thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư; và các việc bảo trì khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bảng phân biệt quỹ bảo trì và phí quản lý vận hành chung cư

Quỹ bảo trì được sử dụng cho các hạng mục chung

2. Quy định pháp luật hiện hành về quỹ bảo trì chung cư

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, trong đó Mục 4 Chương IX (từ Điều 152 đến Điều 155) quy định về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư.
• Nghị định số 95/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, trong đó, mục 2 Chương XII (Điều 87 đến Điều 91) quy định về việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
• Thông tư số 05/2024/TT-BXD: Mục 4 Chương III Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư hướng dẫn việc bảo trì phần sở hữu chung (Điều 31 đến Điều 39), trong đó Điều 36, 37 và 39 hướng dẫn việc lập, quản lý, sử dụng, quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì theo Điều 153 đến Điều 155 Luật Nhà ở.
• Nghị định số 140/2025/NĐ-CP: Theo khoản 3 Điều 12, quy định về việc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư sẽ có thẩm quyền thực hiện thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì quy định tại Điều 154 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Để hiểu rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thu, quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì, ban quản trị và cư dân nên tìm hiểu thêm Quy định về quỹ bảo trì nhà chung cư đối với chủ đầu tư. Việc nắm rõ các quy định liên quan sẽ giúp các bên thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế những tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý quỹ.

3. Mức đóng và cách tính phí bảo trì chung cư

Căn cứ theo Điều 152 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, mức đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được phân chia cụ thể theo từng đối tượng:

3.1 Công thức tính đối với người mua, thuê mua căn hộ

Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng 2% tiền mua/thuê mua căn hộ khi nhận bàn giao nhà.

Kinh phí bảo trì = 2% x Giá bán căn hộ

Ví dụ: Anh A ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư với giá bán là 3.000.000.000 VNĐ. Như vậy, số tiền kinh phí bảo trì 2% mà anh A phải đóng trước thời điểm nhận bàn giao nhà là:

3.000.000.000 x 2% = 60.000.000 VNĐ

Để chủ động dự trù ngân sách và kiểm tra các khoản thu liên quan, cư dân cũng cần hiểu rõ cách xác định số tiền phải đóng theo quy định. Bài viết về Cách tính phí bảo trì căn hộ chung cư đúng mà bạn nên biết sẽ giúp người đọc nắm được cách tính phí, từ đó thuận tiện hơn trong việc đối chiếu nghĩa vụ tài chính khi mua căn hộ.

3.2 Quy định đóng đối với chủ đầu tư dự án

Trừ phần diện tích chung, trong trường hợp chủ đầu tư giữ lại căn hộ hoặc phần diện tích khác không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán tính đến thời điểm bàn giao đưa công trình vào sử dụng thì:

• Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% giá trị đối với phần diện tích giữ lại đó.
• Mức giá tính kinh phí bảo trì cho phần diện tích giữ lại được tính theo giá bán căn hộ có giá bán cao nhất của nhà chung cư đó.

Ví dụ: Căn hộ chung cư giá cao nhất là 9.000.000.000 VNĐ (150m²) thì giá 1m² là 60.000.000 VNĐ/m². Diện tích mà chủ đầu tư giữ lại là 1.000m². Như vậy, số tiền phí bảo trì chung cư mà chủ đầu tư phải nộp là (60.000.000 × 1.000) × 2% = 1.200.000.000 VNĐ.

3.3 Trường hợp nhà chưa thu kinh phí bảo trì nhà chung cư

Căn cứ khoản 3 và khoản 4 Điều 152 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15:

• Hợp đồng trước 01/07/2006: Nếu chưa thu kinh phí bảo trì, Hội nghị nhà chung cư thống nhất mức đóng. Khoản tiền này có thể đóng hằng tháng vào tài khoản tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị lập hoặc đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.
• Hợp đồng từ 01/07/2006 đến trước khi Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 có hiệu lực (trước 01/08/2024): Nếu hợp đồng không thỏa thuận về kinh phí bảo trì, chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này. Nếu hợp đồng có ghi nhưng giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu đóng theo quy định tại khoản 3 Điều 152, tức Hội nghị nhà chung cư thống nhất mức đóng.

Bên cạnh việc lập kế hoạch tài chính, ban quản trị cần chủ động xây dựng lịch bảo trì định kỳ cho các hệ thống kỹ thuật quan trọng nhằm hạn chế hư hỏng và phát sinh chi phí sửa chữa lớn. Đối với hệ thống thang máy, việc lựa chọn dịch vụ bảo trì thang máy phù hợp sẽ góp phần duy trì khả năng vận hành ổn định, đảm bảo an toàn cho cư dân và sử dụng hiệu quả nguồn kinh phí bảo trì.

Mức đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được phân chia cụ thể theo từng đối tượng

Quản lý quỹ bảo trì hiệu quả cần được đặt trong một quy trình vận hành chung, có sự phối hợp giữa ban quản trị, đơn vị quản lý và các nhà cung cấp dịch vụ. Vì vậy, việc tham khảo các mô hình quản lý chung cư sẽ giúp ban quản trị xác định cách phân công trách nhiệm, tổ chức giám sát và kiểm soát các hoạt động bảo trì phù hợp với đặc điểm của từng tòa nhà.

4. Nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì chung cư

Việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì chung cư phải tuân thủ theo các nguyên tắc được quy định tại Điều 153, Điều 155 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Điều 37 Thông tư 05/2024/TT-BXD:

• Mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì: Chủ đầu tư mở tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi có nhà chung cư để quản lý khoản tiền này. Sau khi Ban quản trị được cơ quan có thẩm quyền công nhận, Ban quản trị mở tài khoản và có văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có văn bản đề nghị, hai bên thống nhất quyết toán số liệu, sau đó chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cùng lãi phát sinh sang tài khoản do Ban quản trị lập.
• Sử dụng đúng mục đích: Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị không được sử dụng kinh phí này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư hoặc các mục đích khác.
• Đóng thêm khi quỹ đã hết: Các chủ sở hữu đóng kinh phí bảo trì khi nguồn quỹ đã sử dụng hết, để thực hiện bảo trì theo kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc bảo trì đột xuất khi phát sinh hạng mục, trang thiết bị cần bảo trì.
• Công khai, minh bạch kinh phí bảo trì: Ban quản trị phải công khai thông tin tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì tại Hội nghị nhà chung cư và định kỳ 06 tháng thông báo các khoản chi tiêu trên bảng tin của nhà chung cư. Việc sử dụng kinh phí phải đúng quy định, có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
• Cơ chế cưỡng chế bàn giao: Căn cứ Điều 154 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và khoản 3 Điều 12 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 2 Điều 153, Ban quản trị nhà chung cư có quyền làm văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được văn bản, Ủy ban nhân dân cấp xã có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao. Nếu sau 10 ngày kể từ ngày có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị. Trình tự, thủ tục chi tiết thực hiện theo Điều 88 đến Điều 91 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

>>>> Tìm Hiểu Thêm Về Quy Trình Bảo Trì Tòa Nhà: Bảo trì tòa nhà là gì? Quy trình 5 bước bảo trì tòa nhà chuẩn Nhật

Việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư phải đảm bảo đúng nguyên tắc

Để đảm bảo việc quản lý quỹ được thực hiện minh bạch, ban quản trị cần có sự phân công rõ ràng, năng lực giám sát tài chính và tinh thần trách nhiệm trong quá trình ra quyết định. Tìm hiểu tiêu chuẩn thành viên ban quản trị chung cư cũng là một cách giúp cư dân hiểu rõ hơn về những yêu cầu đối với người tham gia quản lý, đại diện và giám sát hoạt động của nhà chung cư.

5. Câu hỏi thường gặp về Quỹ bảo trì chung cư

1. Quỹ bảo trì chung cư dùng để làm gì?

Quỹ bảo trì chung cư được sử dụng để phục vụ công tác kiểm tra, quan trắc, kiểm định, sửa chữa công trình; kiểm tra, duy trì hệ thống phòng cháy, chữa cháy; thay thế linh kiện, thiết bị dùng chung và các công việc bảo trì khác theo pháp luật xây dựng.

2. Khi nào phải đóng phí bảo trì chung cư?

Theo Khoản 1 Điều 152, Khoản 1 Điều 153 và Khoản 3 Điều 155 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, người mua, thuê mua đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích bán, cho thuê mua trước khi nhận bàn giao. Khi quỹ bảo trì đã sử dụng hết, các chủ sở hữu tiếp tục đóng kinh phí theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi phát sinh hạng mục, thiết bị cần bảo trì đột xuất.

3. Nguồn quỹ bảo trì chung cư đến từ đâu?

Nguồn thu quỹ bảo trì được hình thành từ 3 nguồn chính:

• Khoản tiền 2% giá trị căn hộ hoặc phần diện tích bán, cho thuê mua do người mua đóng trước khi nhận nhà.
• Khoản tiền 2% do chủ đầu tư nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tính theo giá bán căn hộ cao nhất của tòa nhà.
• Toàn bộ tiền lãi suất tiền gửi phát sinh từ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì.

4. Tài khoản quỹ bảo trì nhà chung cư do ai đứng tên quản lý?

• Trước khi Ban quản trị được thành lập: Chủ đầu tư mở tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài nơi có nhà chung cư để quản lý căn cứ Khoản 1 Điều 153 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
• Sau khi ban quản trị được công nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Ban quản trị mở tài khoản tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì. Chủ đầu tư có trách nhiệm quyết toán số liệu và chuyển giao toàn bộ số dư gốc cùng lãi sang tài khoản riêng này của Ban quản trị theo quy định tại Khoản 2 Điều 153 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

5. Phí dịch vụ quản lý vận hành chung cư bao nhiêu 1 tháng?

Pháp luật hiện hành không quy định con số cố định về phí vận hành quản lý chung cư. Mức thu cụ thể phụ thuộc nội dung công việc cần quản lý vận hành và dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

6. Hết quỹ bảo trì chung cư thì xử lý như thế nào?

Căn cứ Khoản 3 Điều 155 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, khi kinh phí bảo trì đã sử dụng hết, các chủ sở hữu có trách nhiệm đóng bổ sung kinh phí theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua hoặc khi phát sinh hạng mục, thiết bị cần bảo trì đột xuất.

Ngoài việc kiểm soát nguồn kinh phí, ban quản trị nên kết hợp các công cụ theo dõi, quy trình kiểm tra định kỳ và cơ chế báo cáo để nâng cao hiệu quả vận hành tổng thể. Áp dụng các giải pháp quản lý chung cư phù hợp sẽ giúp các hạng mục bảo trì được theo dõi có hệ thống, hỗ trợ phát hiện sớm vấn đề và hạn chế tình trạng sử dụng ngân sách thiếu hiệu quả.

Hiểu rõ bản chất, mức đóng 2% và nguyên tắc sử dụng quỹ bảo trì chung cư giúp cư dân thực hiện đúng quyền và trách nhiệm của mình. Đây là nguồn kinh phí phục vụ bảo trì phần sở hữu chung, sửa chữa và thay thế các hệ thống, thiết bị dùng chung khi cần thiết. Việc quản lý minh bạch và sử dụng đúng mục đích sẽ góp phần duy trì chất lượng công trình, bảo đảm an toàn cho cư dân và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn.

Thông tin liên hệ:

VISAHO JOINT STOCK COMPANY – The Sankei Building Group (JAPAN)

• Địa chỉ: Tầng 12A, Tòa Viglacera, Số 1, Đại lộ Thăng Long, Phường Đại Mỗ, Thành phố Hà Nội
• Chi nhánh TP.HCM: Tòa nhà Miss Áo Dài, Số 21 Nguyễn Trung Ngạn, Phường Sài Gòn, Thành phố Hồ Chí Minh
• Liên hệ: 024 3221 6336
• Email: info@visaho.vn
• Fanpage: https://www.facebook.com/VisahoVietnam/